坊间期待多日的“930政策大礼包”,在24日提前落地了。
昨日上午,国务院新闻办公室举行新闻发布会,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会主要负责人介绍了金融支持经济高质量发展有关情况并答记者问。会上发布了多项政策,对房地产行业的需求端及供应端均释放出了利好。
主要包括:
①降低存量房贷利率,平均降幅约0.5%;
②在全国层面,降低二套的首付比例至15%;
③保障性住房贷贷款央行资金支持比例上调至100%;
④支持收购房企存量土地,延长金融16条和经营性物业贷款。
以下我们逐一解读。
下调存量房贷利率,降低居民的房贷利息支出
“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近,预计平均降幅在0.5个百分点左右。”
关于存量房贷利率下调的呼声,近期可谓一浪高过一浪。坊间也早有“小作文”称相关部门将下调存量房贷利率40-60bp。
而这一轮的政策力度,可以说是符合预期甚至超越预期的。和以往不同的是,这次是锚定“新发房贷利率”水平,这对于那些前些年高位站岗的存量客户来说,威力将是巨大。
近两年,由于政策持续发力,增量贷款利率持续走低。而存量房贷利率依然维持在较高水平。
单是今年2月和7月,央行就两次引导5年期lpr下调累计35bp。5.17新政以来,除了北、上、深以外的城市,都已取消住房商贷利率下限。存量房贷与新发房贷的利差进一步拉大。
中国人民银行行长潘功胜表示,此次存量房贷调整预计平均下降幅度在0.5%。
当然,0.5%只是个平均值。我们知道,不同地区、不同时期发放的房贷利率都不一样。
以深圳为例,首套房现行的按揭利率为3.4%,而存量房贷多数还在4.2%及以上左右。比如在2023年9月份之前批复的贷款,大部分都是lpr加点30bp及以上。以2022年8月份批复的贷款为例,按照lpr4.3% 30bp,利率就达到4.6%。与新发房贷利率之间的差值达到120bp。
假设按照中位数计算,这次降0.5个点,总贷款为200万,分30年还款,调整后的每月月供将减少约588.92元,30年利息总额减少了约21.2万元。
据说潘功胜行长介绍,新政将惠及1.5亿人口,预计可为居民减少1500亿元的房贷负担。
降低房贷利息支出,释放出来的资金有利于扩大消费和投资。与此同时,降低存量房贷利率还可以减少提前还贷、违规换贷以及断供的风险。
另外,此前坊间盛传,政策将允许存量房贷跨行转按揭。此次会上潘功胜行长也对此做出了回应,表示初期会先在本行内实施转按揭,下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
这个回答,也让大家看到跨行转按揭的希望。
二套首付比例下调至15%,更好的支持多样化购房需求
“将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%,统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。”
根据政策,接下来全国范围内二套房和首套房的最低首付比例将“一视同仁”,不再做区分。
潘功胜行长还提到,各地可以在此基础上因城施策,自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿确定具体的首付比例。
此前5.17新政将首套、二套的首付比例分别下调至不低于15%、25%。而此次政策后,不仅首套房首付比例降至历史低点,二套房的首付比例也突破历史下限了。
此举主要是面向改善需要定向释放的利好,通过下调首付比例,降低置业门槛,更好的满足多样化购房需求。了解ai智能工牌pro,读懂客户,更高转化
在住房紧缺的时代,政策的制定倾向于照顾刚需群体的住房需求。而这两年政策的风向变了。
今年以来,政策对于不同改善需求已经越来越“包容”,越来越支持了。
一方面,放宽限贷、限购等政策,支持有需求的群体“多买”。
另一方面,引导产品多元化、品质化,满足不同的居住需求。
关于后者,今年明源君曾多次提到,住宅产品越来越卷,不仅改善产品的面积段上调,功能配置拔高,且别墅等豪宅宅产品也越来越多。
近期,明源君在《最近,楼市出现一个极特殊信号》一文中也提到,限墅令取消以及别墅审批恢复后,今年低密地块供应量增加,将推动别墅汲类别墅产品供应放量。
将这些政策结合起来看,不难发现,商品房的自主权正在逐步交还给市场。无论的刚改群体,还是改善群体,亦或是豪宅群体的购房需求,都将得到充分的满足和支持。
优化保障房再贷款政策,进一步推动商品房去库存
“将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房贷贷款,中央银行资金的支持比例有原来的60%提高到100%,增强对银行和收购主体的市场化激励。”
3000亿保障房贷款基金的设立,源自5.17政策。目的是鼓励政府收购存量商品房作为保障房,帮助市场去库存。
运作模式为,由地方国有企业向金融机构提出申请,金融机构发放完贷款后,再向人民银行申请再贷款,人民银行按已发放贷款本金的60%发放再贷款,再贷款利率1.75%,期限1年,可展期4次,最长使用期限不超过5年。
看似多方利好的事,在落地上却遭遇不少阻碍。地方政府没钱收储、符合收储条件的房源太少、收储价格与房企无法达成共识、租金回报率太低……
虽然目前已有超80个城市宣布支持国有平台企业收购商品住房,但收储工作进展依然缓慢。数据显示,截止6月末,金融机构发放企业额度仅约247亿元,而央行已审核发放金融机构资金仅121亿元左右。
其实,大家也知道,对于1900万套的住宅库存规模来说(数据源自瑞银,截止7月底),3000亿元可以说是杯水车薪。央行表态,国家队下场,更大的意义在于为市场传达积极信号,提振购房者的信心。vr沉浸式看房,打动客户加速成交,点击了解
不过,新政的积极意义依然很明显。原来商业银行放100亿元,人民银行提供60亿元,现在商业银行放100亿元,人民银行提供低成本资金100亿元,新政的出台,这将有利于提高商业银行的放贷积极性,降低地方政府筹资压力,加快推动楼市去库存,助力房企保交楼。
改善融资及化债环境,降低房企的流动性危机
今年以来,房地产销售进一步下滑,房企的流动性危机更加突出。此次会议,也针对房企存量资产盘活以及化债等给出了支持。
1、支持收购房企存量土地
会上提到,在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上,研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地,盘活存量用地,缓解房企资金压力。
行情好的时候,土储代表着发展潜力;行情差的时候,土储往往变成累赘。
如今的地产行业,正以惨痛的现状验证了这句话。
很多房企手握大量闲置土地,想卖也卖不出去:同行忙着收拾残局,政府忙着降负债,两者都自顾不暇,更别提帮民企接盘资产。
没有增量资金的情况下,房企就算想“砸锅卖铁”回血都不行。
会上提到,“在必要的时候,也可以由人民银行提供再贷款支持。这项政策我们和金融监管总局还在一起研究。”
这等于提前释放出信号——
针对收购存量土地,接下来央行还有支持措施出台!
对于仍苦苦挣扎的房企来说,无疑又是一个值得期待的好消息。
2、政策延期,缓解房企偿债压力
“将年底前到期到期的经营性物业贷款和金融16条延期到2026年底。”
这两个文件本来是今年底到期的,延期能够在一定程度上减轻房企的偿债压力。
“经营性物业贷款”指的是今年1月份,金融监管总局联合印发的《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。
通知指出,对经营规范、发展前景良好的房地产开发企业发放的经营性物业贷款,在今年年底之前可以用于偿还房企的存量贷款和他们发行的公开市场债券。
政策延期到2026年,对于那些拥有不动产经营业务(如商业物业、写字楼等)的房企来说将产生较大利好。房企可以利用经营性物业的贷款来偿还集团负债,从而缓解由于债务到期所带来的资金压力。
“金融16条”是指2022年11月11日,央行与原银保监会联合出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,《通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面明确了16条支持政策,其中关于存量贷款展期以及配套融资尽职免责两条政策设定了适用期限。
在2023年,该条款已延期一次,此次再度延期,与今年以来地产销售再度下滑,房企资金压力增大密切相关。
中指研究院的数据显示,今年前八个月,top100房企销售总额同比下降38.5%,房企到位资金同比下降20.2%,债券融资总额同比下降29.7%。
销售端及融资端双重受阻的情况下,允许房企存量贷款展期,以时间换空间,减轻企业的偿债压力,从而降低房企暴雷风险,稳定房地产市场。
小结
从过往的经验看,政策的出台对市场刺激作用明显。眼下,十一黄金周已经临近,政策这场“及时雨”为即将收尾的“金九银十”加把劲。接下来市场相应如何?我们拭目以待。
今日有消息称,非广州户籍在花都区内购买新建商品住房,可以领取花都人才绿卡,凭花都人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。
近日,河北省承德市住房和城乡建设局等九部门印发关于《承德市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知,通知共计9项措施。
政府可收购部分商品房用作保障性住房、下调首付比和公积金利率等一揽子消化存量商品房相关政策部署公布,令不少媒体直呼“王炸”组合拳。
近日,多地出台住房公积金新政。根据中指研究院的统计,截至4月10日,全国已出台公积金优化相关政策的城市已超过70个,政策涉及从贷款额度上浮到提取条件放宽等,以此来进一步支持居民刚性和改善性住房需求。 图片 全国70余个城市出台住房公积金新政 3月份以来,山东烟台、青岛,黑龙江哈尔滨、内蒙古鄂尔多斯等地,纷纷出台住房公积金新政策,不同程度提高了公积金贷款额度。像哈尔滨和鄂尔多斯都宣布,夫妻双方缴存职工最高贷款额度由80万元上调至100万元,而烟台则规定,多子女家庭最高可贷100万元。 图片 央视记者梳理后发现,除了不同程度提高住房公积金贷款,各地还针对特定群体,对住房公积金政策进行了细化调整。比如贵州黔南州的新政策就规定,青年人才首次购买自住房,最高贷款额度为60万元。而江苏苏州、湖北荆州等地,则对针对个体工商户、自由职业者等灵活就业人员,推出相关公积金存贷产品,调整灵活就业人员住房公积金月缴存基数下限。 图片 中国社会科学院金融研究所副研究员 蔡真:这一次的公积金政策,在贷款的额度、贷款的期限,还有便利措施方面,各地都有很大改进。这对改善市场的平稳运行、提升市场的购买力都有明显的促进作用。 此外,湖南郴州、福建福州、内蒙古通辽等地则进一步优化了商贷转公积金贷款的政策,放宽“商转公”条件。 只要满足公积金贷款需求,公积金中心直接将贷款资金转入商贷银行,不需要贷款人到处筹措“过桥资金”,以此来降低购房者的房贷压力。 中指研究院常务副院长 黄瑜:在这个过程中,每个城市出台的角度和一些政策的细则是不一样的,也是因城施策的具体体现。一定程度也让一些刚性需求,包括一些刚性改善性的需求进行适度释放,让购房人群降低了购房门槛和购房成本。 图片 注意!购买此类住房还有福利 值得注意的是,近期的住房公积金政策密集调整优化中,“低能耗住房”补贴无疑是一大亮点。多个城市同时都在出台的住房公积金新政策中明确,购买绿色建筑可以享受贷款额度上浮的优惠。 “绿色建筑”并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园。简单来说,是指能够节能、节地、节水、节材和保护环境的建筑。我国“绿色建筑”评价体系共有6类指标,由高到低划分为三星、二星和一星,获得“绿色建筑”评价的建筑,都可以公开查询到。 图片 根据最新统计数据,我国新建“绿色建筑”面积已超90%。按照相关要求,到2025年,城镇新建建筑将全面达到“绿色建筑”标准。 图片 4月1日,鄂尔多斯发布的住房公积金新政中明确规定,购买绿色建筑最高贷款额度上浮10%。几天过后,北京住房公积金管理中心拟就使用住房公积金购买绿色建筑向社会征求意见,其中规定,购买超低能耗建筑的借款人,最高贷款额度可上浮40万元,这意味着最高可贷160万元。而同一天,广州也针对购买绿色建筑的购房者,推出提高公积金贷款额度的政策。 图片 广州住房公积金管理中心主任 冯卫:对于购买新建绿色建筑和装配式建筑住房的,一星级的上浮10%,二星及以上星级的上浮20%。符合二孩及以上家庭贷款支持政策的,贷款最高额度上浮30%。 图片 “新市民更加需要公积金贷款支持” “新市民更加需要公积金贷款支持,而公积金对这部分人群的覆盖率并不高。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,提高公积金贷款额度惠及的大多为公积金缴存覆盖率较高的机关、国企、事业单位等拥有固定工作的职工,相对而言,这部分人群住房拥有率较高。 2023年6月,三部门联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》显示,住房公积金制度惠及面持续扩大,2022年实缴职工超1.69亿人,比上年增长3.31%。 4月8日,苏州市住房公积金管理中心针对灵活就业群体出台了公积金新政,即推出灵活就业人员“乐居苏城”存贷产品,这开启了产品化缴纳住房公积金的新模式,引来很多人“点赞”。 图片 灵活就业人员缴存公积金可享受“灵活缴存、随时支取”的便利,真正实现“零存零取”,同时还能享受住房公积金的各项政策补贴。 新政发布后,一名苏州的房产中介立刻在社交平台表示,灵活存取相当于活期存款,利率为2.5%,存款利率可观,买房还可以享受公积金贷款。 这就相当于一个灵活就业人员开设了一个“零存零取”的“活期账户”。假设3万元存一年,可获得每年账户利息1.5%,共450元,开户补贴100元,利息补贴1%,共300元,一年收益合计为850元,年化收益大于2.5%;假设40万元存一年,可获得每年账户利息1.5%共6000元,开户补贴100元,利息补贴1%共4000元,第一年收益合计为1.01万元,年化收益大于2.5%。 图片 ▲图源:卡乐图片 摄影/贾琼 灵活就业人员如果想最快获得贷款额度,在满足贷款条件下,单笔缴存4.3万元,存满6个月后即可享受住房公积金贷款额度80万元;单笔缴存5.9万元,存满6个月后即享受住房公积金贷款额度110万元;单笔缴存8.8万元,存满6个月后即享受住房公积金贷款额度165万元(需要满足“筑梦苏城”相关政策)。同时还享受各类补贴,年化收益大于2.5%。 “这个杠杆效应非常明显,如果要获得100万元公积金贷款额度,差不多只需要5万元的本金,所以其实对于灵活就业者而言,意义非常重大,对于其他城市而言也具有非常好的启发意义。”易居研究院研究总监严跃进认为,为更好支持合理住房消费需求,苏州的模式对各地具有一定的借鉴意义。 严跃进认为,二季度以来,以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地优化住房政策频率较高的三项政策,也可以理解为二季度政策宽松的“三板斧”,实实在在降低了购房成本和交易成本。此类政策充分说明,二季度各地购房政策进一步优化和放松,进一步释放了宽松的环境。在严跃进眼里,目前,一线城市依然有比较丰富的政策工具。
上市计划屡次受挫,令万达一度陷入对赌失败的困境中。由此产生的巨大现金流压力,也令王健林无奈选择接受600亿战略投资以解燃眉之急,甚至不惜失去绝对控股权。
据天津市住房城乡建设委九游会登录入口首页官网,4月10日,天津市住建委组织召开2024年度房地产市场检查工作部署动员会,从4月份开始至今年年底,在全市范围内开展房地产市场秩序专项治理