李明左右手远洋服务收购北京、深圳物业与输血母公司-九游会官方网站登录

来源：观点网

向来低调的远洋，最近又因一纸公告冲上地产圈热搜榜。

最新消息显示，11月13日，远洋服务以7736万元的代价收购位于北京、深圳的两项物业，该等物业将由远洋服务作为其自用办公楼。

实际上，受房地产流动危机的影响，物业管理行业亦面临较大的冲击，2022年上半年，物管行业收并购宗数下降五成，交易金额亦较去年同期减少46%。

在行业低迷的情况下，远洋服务依旧以真金白银加码市场，对此，有分析人士认为，这也在一定程度说明远洋服务的资金面还是比较宽裕的。

但很巧妙的是，远洋服务此次收购的北京物业由远洋集团截至持股51%，深圳物业则由远洋集团直接持股100%，也就是说，李明透过此番操作，让远洋服务避免了未来租金上涨带来的压力，而远洋集团亦能一次性回笼近8000万元的资金。

不过，上述分析人士亦强调，“不排除物业集团输血母公司的情况，眼下房企仍面临不小的流动性压力。”

“对收并购，公司采取谨慎、乐观的态度。”

在2022年的中期业绩会上，远洋服务管理层强调，公司在收并购方面，要求标的非常优质，布局上能有效增强或弥补远洋服务不足之处。

这一次，远洋服务看中了位于北京、深圳的两项写字楼物业。

公告披露，11月11日，远洋服务与北京物业卖方（北京远创置业有限公司）订立北京物业买卖协议。据此，买方已同意收购及北京物业卖方已同意出售总建筑面积为3316.14平方米的北京物业，总对价为人民币4896.83万元。

此外，远洋服务还与深圳物业卖方（天基房地产开发深圳有限公司）订立深圳物业买卖协议，据此，深圳物业买方已同意收购及深圳物业卖方已同意出售建筑面积为1555.84平方米的深圳物业，对价为人民币2839.30万元。

资料显示，北京物业为位于北京市门头沟区金沙西街17号院的远洋都会中心(亦称为远洋新天地)1号楼3层、4层及5层；深圳物业为位于深圳市龙岗区龙岗街道南联连湖刘屋路的远洋新干线远洋广场13栋6层。

熟悉北京市场的分析人士认为，远洋新天地地处wsd腹地核心，属于京西的cbd核心地段，交通网络成熟，算下来远洋服务的收购价格并不算高。

据观点新媒体查阅第三方平台发现，远洋新天地项目集合了商场、甲级办公楼、酒店和服务式公寓等业态组合，目前在售项目当中，以写字楼和公寓为主，平均价格为2.09万元/平方米，而写字楼出租价格约为2元/平方米/天。

至于深圳远洋新干线远洋广场项目，同样是集合住宅、公寓、写字楼及街区的综合体项目，写字楼出售价格在1.95万元/平方米至2.3万元/平方米不等。

按照公告披露的数值粗略计算，远洋服务收购北京物业的单价为1.48万元/平方米，深圳物业的收购单价则为1.82万元/平方米，对比来看，收购价格还算优惠。

至于收购目的，远洋服务在公告中明确，随着集团的快速发展，北京总部已经满员，且中山总部需要搬迁至深圳以应对业务扩张需求，此番收购的两项目也将作为该公司自用办公楼。

实际上，在前不久的线上交流会上，远洋服务管理层就曾表示，在行业波动与经济下行期间，公司将提高其他区域的管理密度，从而加快发展业务、提高管理规模。

此番收购，不仅能够满足企业扩张带来的办公需求，更能减少后续租赁第三方办公空间而产生的持续性租赁开支。

对远洋服务而言，在市场低迷的情况下，以相对低廉的价格收购办公楼，不仅能够满足集团所需，也有抄底的意味。

不过，也有分析人士猜测，此次收购有输血母公司之嫌。

毕竟，在此次交易资金大部分流入了远洋集团口袋当中。据了解，北京物业由远洋集团、融创中国、北京图晟企业管理有限公司各持有51%、25%及24%股权，且北京图晟当中，远洋集团亦间接持有一部分股权。

而深圳物业的卖方则为远洋集团的全资附属公司。鉴于这层特殊关系，不少市场人士认为，远洋服务有意为母公司输血。

或许，7000多万对远洋服务来说可能是一笔小数目，但对当前融资艰难的房企来说，亦能可能解决燃眉之急。

市场猜测并非毫无根据，过去，远洋服务与远洋集团之间便存在不少“反哺”的故事。

上市之前，远洋服务就曾发行一笔总额为31.51亿元的资产支持证券，而这笔资金流向了关联方远洋集团。

按照彼时招股书的介绍，上述资本用于向远洋集团提供年利率8.04%的贷款，也就是说，远洋服务自身下场融资，进而以关联交易的方式将募集资金用于远洋集团自身发展。

受上述资产支持证券影响，远洋服务的负债率从2017年的0猛然增长至2018年的454.5%，而高达400%的负债率让远洋服务在上市之初饱受外界诟病。

此外，2017年以来，远洋服务接连进行4次派息，总金额超过6亿元，且大部分股息流向了远洋集团。

除此之外，最近一次“输血”发生在今年8月，远洋服务拟斥资5亿元向远洋集团、远洋资本收购红星物业全部股权。

根据彼时公告的数据，2020年、2021年及2022年前6月，红星物业的税后溢利分别为3030万元、3980万元及4080万元。截至2022年6月30日，归属于目标公司股东之目标集团未经审核综合资产净值约为人民币8690万元。

但是，耐人寻味的是，上述目标公司于交割前向当时股东宣派不超过人民币6000万元的股息。也就是说，在收购之前，红星物业基本已经被“掏空”。

不过，独立估值师戴德梁行使用市场法进行的初步估值，红星物业于2022年6月30日的公允价值人民币5.07亿元，且通过对比21家物管公司的市盈率对比，给予红星物业的隐含市盈率约9.2倍，而彼时数据中远洋服务的市盈率为4.7倍。

面对一个“空空如也”的公司，面对5亿元的收购代价，在外界看来，远洋服务更像是一次救助，救助身处危难之间的远洋资本，同样也是救助水深火热的远洋集团。

“牛有舔犊之情，羊有跪乳之恩，鸦有反哺之义，蚁得食而不忘众。”

对远洋服务而言，远洋集团依旧是其业绩的最大贡献者。根据2022年中期财报，在远洋服务的在管建筑面积当中，来自远洋集团提供的在管面积虽然较往年的七成下降至六成，但依旧占据了较大的份额。

所以，远洋集团之于远洋服务是依赖，如今更是输血与反哺的对象，尤其是在行业低迷的当下，远洋集团急需一个稳定的现金流来源。

一方面，根据2022年中期财报，远洋集团的总资产2640.01亿元，总负债为1922.54亿元，公司期末贷款总额为947.52亿元，其中一年内到期的贷款为182.25亿元，一到两年内到期的贷款为179.37亿元。

而截至报告期末，该公司的现金资源总额为196.42亿元，其中，受限制的银行存款为50.26亿元，算下来能够动用的资金不过146.16亿元，仅从账面看，并无法负债年内到期的负债，压力着实不小。

此外，因行业信心整体不足，2022年以来，房地产股市、债市多次波动，远洋集团旗下债券亦频频异动，其中，“21远洋02”多次因幅超过了20%临停，其余债券亦跌跌不休。

为了稳定市场信心，该公司接连提前偿还5亿美元票据本息、提前偿还两笔abs共计8.75亿元。

对资本链本就存在缺口的远洋集团而言，提前偿债意味着企业面临的资金窟窿越来越大。

另一方面，前不久，远洋集团旗下另类资产管理平台远洋资本因未能按期偿还2000万美元银行贷款，正式构成违约，并触发5亿美元债项下违约事件。

资本市场将上述违约看作是远洋资本正式暴雷的信号，但更多市场人士关注的是，远洋资本的“火”会不会烧到远洋集团身上。

在此情况下，远洋集团必须尽快筹钱，而出售资产便是最快的方式。

今年4月，该公司转让了北京朝阳区酒仙桥的颐堤港一期的项目公司部分股权，以此筹得30亿元资金；6月中旬，远洋集团将其位于北京市丰台区丽泽商务区的锐中心项目股权出售给了中国人寿，交易对价50.15亿元。

随后7月，远洋集团以质押成都远洋太古里项目50%股权为代价，再次向中国人寿筹资约40亿元；8月出售红星物业回笼资金2.5亿元，10月出售北京中国人寿金融中心10%股权回笼资金2.33亿元。

相比之下，此次转让北京、深圳物业的代价并不算高，但积水成渊、聚沙成塔。